Le Principali Verifiche Preliminari

Accertare il vero proprietario.

Bisogna in primo luogo  farsi consegnare l’atto di provenienza e cioè l’atto con cui il venditore è divenuto proprietario con la relativa nota di trascrizione e verificare:

 

  • Che il venditore sia proprietario esclusivo del bene (possono esserci degli altri comproprietari che non hanno alcuna intenzione di vendere l’immobile).
  • Se lui stesso abbia comprato dal vero proprietario, risalendo, in sostanza, di vendita in vendita, fino a ricostruire la storia della casa nei venti anni precedenti.
  • Se il venditore ha ricevuto l’immobile in eredità o gli è stato donato bisogna essere particolarmente prudenti,  Infatti gli eredi non soddisfatti ai quali spetta una quota di legittima, (ad esempio il coniuge e i figli), possono impugnare il testamento e/o la donazione e chiedere la restituzione dell’immobile anche al terzo acquirente.
  • Se si acquista da una società è indispensabile verificare la “solvibilità” del venditore effettuando, ad esempio, oltre alle ispezioni sull’immobile, anche il controllo protesti.

 

Verificare la  presenza di ipoteche o servitù.

Con i dati del venditore, compreso il codice fiscale, si devono poi effettuare delle “visure” o “ispezioni” ipotecarie presso l’Agenzia del Territorio , per poter verificare l’assenza di ipoteche, pignoramenti, vincoli, azioni giudiziarie o altro.

 

 

Verificare la conformità Catastale ed urbanistica.

Accertamento della corrispondenza tra lo stato di fatto dell’immobile ed i grafici e le autorizzazioni concesse in Comune.

 

  • La conformità catastale. Verificare la corrispondenza della planimetria catastale con lo stato di fatto, pena la nullità dell’atto. Numerosi immobili, sono stati modificati senza autorizzazioni o senza aggiornare la planimetria catastale in seguito di modifiche interne (spostamento di tramezzi, creazione di nuove stanze e/o bagni).
  • La regolarità urbanistica, attesta la corrispondenza tra lo stato reale dell’immobile e le autorizzazioni rilasciate dal Comune. Solo  “Licenze, concessione , permesso di costruire, DIA, Cil, etc..” depositate e protocollate rappresentano quello che è stato regolarmente dichiarato ed autorizzato.

 

I rapporti condominiali

Se si acquista un appartamento in condominio.

  • verificare se ci sono eventuali delibere dell’assemblea condominiale inerenti lavori di straordinaria amministrazione
  • Contattare l’amministratore del condominio per sapere se il venditore è in regola con i pagamenti delle spese condominiali,  (infatti chi subentra risponde in solido con il venditore delle spese condominiali relative all’anno in corso e a quello precedente).
  • Farsi consegnare il regolamento di condominio e chiedere all’amministratore se esistano eventuali contenziosi giudiziari.