Le imposte variano a seconda del soggetto venditore

Dal 1° gennaio 2014 sono scattate le nuove norme sulla tassazione dei trasferimenti immobiliari. Che prevedono sempre una differenziazione a seconda del soggetto venditore e del tipo di acquisto.

 

 

A) Quando il soggetto che vende è:

- Un Privato

- Impresa: (costruttrice), (che ha ristrutturato l’immobile) o (non costruttrice) a condizione che la vendita avvenga "dopo 4 anni" dall’ultimazione dei lavori

 
Base imponibile = Valore Catastale dell’immobile (anziché dal corrispettivo pagato)

Tipo di acquisto

imposta di registro (minima di 1000 euro)

imposta ipotecaria

imposta catastale

1°casa (non di lusso)*

2%

fissa di 50 euro

fissa di 50 euro
1°casa (da impresa) 2% fissa di 200 euro fissa di 200 euro

Altri casi

9%

50 euro

50 euro
* Sono considerate case di lusso (A/1 abitazioni di tipo signorile), (A/8 abitazioni in ville), e (A/9 castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico).
E' prevista una riduzione del 30% dell’onorario del notaio (che però viene calcolato sul valore dell’immobile indicato nell’atto)
 

Attenzione L’agevolazione spetta, però, a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione. Infatti, l’occultamento del corrispettivo o la dichiarazione nell’atto di compravendita di una somma inferiore a quella concordata determina la perdita del beneficio con le seguenti conseguenze:

  1. le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno calcolate sul corrispettivo effettivamente pattuito;
  2. sarà dovuta una sanzione che va dal 50% al 100% delle minori imposte versate.

 

 

B) Quando il soggetto che vende è:

Impresa: (costruttrice) o (che ha ristrutturato l’immobile) e la vendita avvenga "entro 4 anni" dall’ultimazione dei lavori

 

Base imponibile = Prezzo pattuito e dichiarato nell’atto (non dal valore catastale)

Tipo di acquisto

IVA

imposta di registro

imposta ipotecaria

imposta catastale

1°casa

4%

fissa di 200 euro

fissa di 200 euro

fissa di 200 euro

Altri casi

10%

fissa di 200 euro

fissa di 200 euro

fissa di 200 euro

Case di lusso

22%

fissa di 200 euro

fissa di 200 euro

fissa di 200 euro
 
Attenzione:  Relativamente a queste cessioni, le disposizioni consentono all’ufficio di rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo dichiarato è inferiore al “valore normale” del bene (prezzo o il corrispettivo mediamente praticato per beni o servizi della stessa specie o similari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio di commercializzazione, nel tempo e nel luogo in cui è stata effettuata l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi)

 

 

Base minima imponibile in caso di acquisto con mutuo

Se per l’acquisto della casa l’acquirente ha contratto un mutuo o chiesto un finanziamento bancario, la base imponibile non può essere inferiore all’ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.

In presenza di mutuo o di finanziamento bancario l’ufficio è obbligato a considerare quale “valore normale” un importo pari alla somma erogata.

 

 

La dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà

Nel rogito riguardante la compravendita della casa le parti devono inserire una “dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà” in cui segnalare:

  1. le modalità di pagamento (assegno, bonifico, ecc.);
  2. se per l’operazione si è ricorso ad attività di mediazione e, in caso affermativo, la partita Iva o il codice fiscale dell’agente immobiliare;
  3. le spese sostenute per tale attività, con le modalità di pagamento.

 

Attenzione:  L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comporta, oltre all’applicazione della sanzione penale, l’assoggettamento ad accertamento di valore dei beni trasferiti. In sostanza, l’ufficio applicherà le imposte sul valore di mercato dell’immobile, anche se le parti avevano richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. È prevista, inoltre, una sanzione amministrativa da 500 a 10.000 euro.

 

Le agevolazioni per le commissioni immobiliari

  • E’ possibile detrarre dall’Irpef il 19% degli oneri sostenuti per i compensi corrisposti ai soggetti di intermediazione immobiliare per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale.
  • La detrazione è fruibile per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d’imposta.
  • Se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà.

 

 

 

 
By Borsino Immobiliare